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凤湖仙山前期策划终稿
作者：佚名 时间：2010-1-4 字体：[大] [中] [小]
目 录
1.总论1
1.1项目概况1
1.2研究方法及程序2
1.3研究结论4
2.项目建设背景分析5
2.1国际旅游业背景分析5
2.1.1.国际旅游业发展现状分析5
2.1.2.国际旅游业发展前景分析5
2.2我国旅游业背景分析6
2.2.1.我国旅游业发展现状分析6
2.2.2.我国旅游业发展前景分析7
2.3重庆市旅游业背景分析8
2.3.1.重庆市旅游业发展现状分析8
2.3.2.重庆市旅游业发展前景分析8
2.4璧山县旅游业背景分析9
2.4.1.璧山县旅游业发展现状分析9
2.4.2.璧山县旅游业发展前景分析10
3.项目资源条件评价11
3.1项目区位、交通条件评价11
3.2地质条件评价13
3.2.1.项目水文条件13
3.2.2.项目地质条件13
3.3项目自然资源评价13
3.3.1.气候条件13
3.3.2.风光地貌13
3.3.3.天然疗养13
3.3.4.动植物资源13
3.4项目人文历史资源评价14
3.4.1.“凤”文化资源14
3.4.2.“仙”文化资源16
3.4.3.其它乡土文化资源17
3.5项目基础设施条件评价18
3.5.1.供水设施18
3.5.2.供电设施18
3.5.3.天然气供应18
3.5.4.通讯设施18
3.6项目资源条件总体评价19
3.6.1.评价依据与方法19
3.6.2.本项目资源条件评价20
3.6.3.旅游资源评价的基本结论21
4.项目形象定位22
4.1城郊旅游开发六大模式22
4.1.1.森林公园模式22
4.1.2.风景名胜区模式22
4.1.3.旅游度假区模式23
4.1.4.主题公园模式23
4.1.5.体育旅游模式24
4.1.6.观光农业模式24
4.2重庆市及周边旅游项目解析26
4.2.1.重庆市旅游项目盘点26
4.2.2.周边旅游项目盘点27
4.3项目综合诊断与分析流程28
4.4形象定位结论29
5.项目产品包装31
5.1主题文化包装31
5.1.1.主题文化提炼31
5.1.2.主题文化包装策略33
5.2仙文化包装36
5.3康体产品包装37
5.3.1.温泉疗养区37
5.3.2.盐泉疗养区38
5.4素质拓展产品包装39
6.项目概念规划41
6.1项目总体规划41
6.1.1.规划原则41
6.1.2.规划期限41
6.1.3.规划目标41
6.2项目功能分区42
6.2.1.项目功能分区原则42
6.2.2.项目功能分区方案42
6.3项目开发建设方案43
6.3.1.凤凰主题文化休闲区43
6.3.2.仙道仙都文化区45
6.3.3.生态农业观光区45
6.3.4.凤之旅登山区45
6.3.5.五云寨模拟军事野战训练基地46
6.3.6.景区边缘生态保护区46
6.4项目承载能力46
6.4.1.面积法46
6.4.2.游线法46
6.4.3.生态容量法47
6.4.4.综合承载力47
6.5游憩模式设计47
6.5.1.商务会议模式47
6.5.2.观光游览模式47
6.5.3.休闲度假模式48
6.6项目概念规划图48
7.项目市场分析与预测54
7.1休闲度假类旅游产品市场状况及发展潜力54
7.1.1.发展现状54
7.1.2.发展潜力54
7.2项目市场竞争力评价55
7.2.1.区位交通优势明显55
7.2.2.人文资源丰富55
7.2.3.项目主题首创55
7.2.4.区域资源整合潜力大55
7.3项目客源市场定位56
7.3.1.目标客源定位56
7.3.2.目标市场定位56
7.4项目客源市场预测57
7.4.1.预测方法57
7.4.2.预测依据57
7.4.3.预测说明58
8.项目基础配套设施建设方案60
8.1交通与通讯设施建设60
8.1.1.项目交通设施建设60
8.1.2.项目通讯设施建设60
8.2供水、供电、供气设施建设61
8.2.1.供水61
8.2.2.供电61
8.2.3.供气61
8.3消防、安全、医疗设施及保障措施62
8.3.1.消防62
8.3.2.安全62
8.3.3.医疗62
9.项目环境影响评价63
9.1环境现状63
9.1.1.水环境质量63
9.1.2.大气环境质量63
9.2项目施工与运营对环境的影响63
9.2.1.项目施工对环境的影响63
9.2.2.项目运营对环境的影响63
9.3环境保护与防治措施64
9.3.1.生态环境保护措施64
9.3.2.旅游环境保护措施64
9.3.3.环保设施建设65
9.4环境影响评价结论65
10.项目投资估算与资金筹措66
10.1投资估算66
10.1.1.投资估算依据66
10.1.2.投资估算范围66
10.1.3.估算结果67
10.1.4.有关说明67
10.1.5.投资估算表68
10.2项目资金筹措71
10.2.1.资金来源渠道71
10.2.2.资金筹措及使用计划71
11.项目财务预测及评价72
11.1财务预测72
11.1.1.财务评价基础数据与参数选取72
11.1.2.经营收入估算72
11.1.3.运营成本73
11.1.4.税金73
11.1.5.财务评价报表74
11.1.6.财务评价指标74
11.2经济运作分析80
12.项目社会评价82
12.1项目社会影响分析82
12.1.1.带动当地市场的繁荣，推动城市经济的发展82
12.1.2.提供就业岗位，保证社会稳定82
12.1.3.增加居民收入，提高居民生活水平82
12.1.4.加快城镇化建设的进程82
12.1.5.项目实施有助于弘扬地区传统文化，提升城市形象83
12.2项目与所在地互适性分析83
12.2.1.不同利益群体对项目的态度及参与程度83
12.2.2.各级组织对项目的态度及支持程度83
12.2.3.地区文化状况对本项目的适应程度83
12.3社会评价结论83
13.项目组织管理与人力资源配置84
13.1组织管理架构84
13.1.1.项目法人组建方案84
13.1.2.管理机构组织方案84
13.1.3.管理机构体系图84
13.2人力资源配置84
13.2.1.公司定员84
13.2.2.员工来源及招聘方案85
13.2.3.员工培训计划85
14.项目风险管理86
14.1项目风险识别86
14.1.1.政治风险86
14.1.2.市场风险86
14.1.3.社会风险86
14.1.4.生态风险86
14.1.5.财务风险86
14.1.6.突发性风险87
14.2项目风险衡量87
14.3项目风险控制87
14.3.1.财务风险控制87
14.3.2.市场风险分散88
14.3.3.其他风险规避88
1.总论
1.1项目概况
项目名称：“凤湖仙山”旅游区
项目业主：重庆明瑜旅游发展有限公司
项目法定代表人：肖明瑜
建设地址：重庆市璧山县七塘镇
建设性质：新建
项目建设目标及规模
本项目拟以“凤湖仙山”独特的地貌、广阔的水域和丰富的自然人文资源为背景，将该旅游区打造成为一个集观光旅游、休闲娱乐、商务会议、保健养生为一体的综合性度假旅游区。
项目总规划面积为30平方公里，包括10平方公里的旅游区（含1平方公里的核心区），20平方公里的生态保护区。
项目投资
（1）项目总建设投资21414.53万元。 （2）固定资产投资18711.07万元。 （3）建设投资（动态部分）832.35万元，包括启动建设期贷款利息532.35万元，全额流动资金300万元。
